物流地產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范疇，其包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)是由美國普洛斯公司率先提出并實踐的，開始于上世紀80年代，至今為止已有30多年的歷史。2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進入中國。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的定義框架

提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進入中國開始“圈地運動”。普洛斯是中國最早的物流地產(chǎn)商之一，先發(fā)優(yōu)勢明顯，2017年完成私有化，主要股東為萬科、厚樸、高瓴、中銀和公司CEO。

萬緯是萬科2015年推出的獨立物流品牌。宇培是遠洋集團和安邦保險共同投資建設(shè)的物流倉儲開發(fā)平臺，成立于2000年。嘉民是全球綜合地產(chǎn)集團，2001年開始進入中國市場。易商是亞太區(qū)領(lǐng)先物流地產(chǎn)平臺，在中日韓、澳大利亞、新加坡和印度都有大量的物流地產(chǎn)。

通常來看，物流地產(chǎn)或由地產(chǎn)商、物流商和電商三者之一主導，或由其中多個主體聯(lián)合經(jīng)營，多種運營方式各有優(yōu)劣。在中國市場，平安、萬科等企業(yè)紛紛高調(diào)進軍物流地產(chǎn)，目前已經(jīng)擁有了一定的土地儲備。

物流地產(chǎn)開發(fā)商主要開發(fā)經(jīng)營物流地產(chǎn)，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)銷售不同，大部分物流地產(chǎn)在開發(fā)后不會進行銷售，會持續(xù)運營幾十年，因此后續(xù)的運營管理能力將比開發(fā)能力更為重要，決定物流開發(fā)商規(guī)模以及收益。

而物流地產(chǎn)經(jīng)營與寫字樓、商鋪等經(jīng)營也不盡相同，物流地產(chǎn)的內(nèi)生擴張欲望顯著強于寫字樓和商鋪，因為物流地產(chǎn)的連續(xù)性以及對大客戶的黏性更強。

相比于第三方物流、電商而言，物流地產(chǎn)開發(fā)商更為專注、服務性更強，第三方物流以及電商自建倉均用于輔助物流運輸以及電商零售等主營業(yè)。